Vermögensaufbau – mit Immobilien

Volker: Heute mal eine bisschen andere Episode. Wir stellen uns jetzt mal vor, das ist ja auch das Ziel. Es läuft alles gut, wir machen satte Gewinne. Was machen wir denn mit dem Geld, was wir da erwirtschaften? Darüber muss man sich auch Gedanken machen oder.

Thomas: Vor allen Dingen rechtzeitig Gedanken machen. Das ist halt der Punkt. Also die Überschrift ist Wie sorgen wir für Vermögensaufbau? Weil Gewinne und Vermögen sind ja zwei verschiedene Dinge. Wenn wir den üblichen Verdächtigen zuhören, wie das funktioniert, dann gibt es so eine finanzielle Sicherheit. Das bedeutet, du kannst so sechs Monate überleben ohne Einnahmen. Und dann gibt es eine finanzielle Freiheit. Das heißt, du kannst von den Erträgen, die dein Vermögen erwirtschaftet, leben, ohne irgendwie arbeiten zu müssen. Das sind so die in der Theorie so die Dinge und da gibt es dann tolle Tricks, wie man das erreichen kann. Soll uns jetzt heute nur mal am Rande interessieren, aber die Situation ist und ich habe ja zum Glück, das müssen wir uns gar nicht so vorstellen. Ich habe ja zum Glück auch viele Klienten, die sind schon sehr erfolgreich, die machen schon Gewinne, die buchen mich halt, um das nächste Level zu erreichen, durchzustarten, weil die an der Grenze an sind, an der Kapazitätsgrenze von der Zeit her. Die sagen okay, mit diesem Modell, mit diesem Geschäftsmodell erreiche ich nicht mehr. Die Preise noch weiter zu erhöhen geht nicht. Ich brauche ein anderes Konstruktions Modell. Ich will projektbezogene Dinge haben, nicht mehr stunden bezogen oder tagesbezogene Honorierung. Und das heißt, die sind schon sehr erfolgreich und wollen eben noch erfolgreicher werden. Und die Frage stellt sich halt immer okay, ich mache Gewinne, habe viel Geld auf dem Konto, viel Liquidität. Wir haben in einer der letzten Folgen über Liquidität gesprochen. Was mache ich jetzt mit dem Geld im Sinne von nicht wie lege ich kurzfristig an, wo kriege ich Zinsen oder so was? Das ist auch spannend. Wenn ich also das Geld irgendwie parken möchte, dann kann ich überlegen, wie mache ich das? Möglichst risikofrei, aber auf der anderen Seite auch mit ein paar Erträgen. Das ist dann das Thema Geld Parken. Aber heute geht es wirklich darum Was mache ich langfristig, wie denke ich denn langfristig? Also wie sorge ich dafür, dass für mich, meine Familie ein Vermögen aufgebaut wird, von dem ich langfristig profitiere? Und dabei ist ein Thema zum Beispiel ganz, ganz wichtig, nämlich Wie weit kümmern sich Unternehmer um das Thema Rente? Also das ist ja so ein ganz, ganz großes Ding, was auch in der Politik häufig diskutiert wird dass man selbständige Unternehmer zwingen möchte, in die Rentenkasse einzuzahlen, die ja eigentlich schon physisch tot ist, weil ja viele da ist auch ein Funken Berechtigung drin in dieser Diskussion, weil viele Unternehmer halt dafür gar nichts tun, weil sie eben ihre Liquidität, weil sie im Hier und Jetzt sind. Die stecken ihre Liquidität in ihr Business und nicht in die Altersvorsorge. Und deswegen.

Volker: Was zu Beginn ja auch okay ist. Das heißt aber, man muss halt irgendwann beginnen, diese Dinge nachzuziehen.

Thomas: Ganz genau. Also es geht hier nicht darum, mit dem Zeigefinger und so ein bisschen konservativ, ängstlich, kritisch da zu handeln. Du hast vollkommen recht, in der Theorie ist das alles toll. Man sollte, man müsste, man hätte, wäre, könnte. Das ist so diese Umkehrung des eigentlichen Spruches. Aber so what? Genau das ist es. Und du hast vollkommen recht, wenn ich die Idee habe, im Hier und Jetzt mein Business nach vorne zu bringen, dann kümmere ich mich darum und alles andere ist mir erst mal zunächst mal egal. Irgendwann sollte ich drüber nachdenken, erst recht, wenn ich Familie habe. Und der Anlass war eben, dass aus meiner Familie ein junger Mann, knapp über 30, frisch verheiratet oder seit einem Jahr verheiratet, am Nachwuchs bekommen und sie sind ganz happy, verdienen beide im öffentlichen Dienst. Nebenbei bemerkt verdienen beide auch ganz gut Geld, so im Rahmen dessen, was so machbar ist. Also es sind nicht selbstständig und der junge Mann erzählt mir, sie wollen sich jetzt eine Wohnung kaufen, dann eine schöne Wohnung gemietet, toll. Und der nächste Plan ist jetzt eine Wohnung zu kaufen. Und dann habe ich gedacht Falscher Weg. Und darüber wollte ich mit dir heute mal so ein bisschen philosophieren.

Volker: Wobei das natürlich so ein klassischer deutscher Traum ist. Der Wunsch eigene Immobilie, eigenes Haus, das ist glaube ich schon tief verwurzelt. Auch wird auch durch Werbung angefeuert. Aber so rein wirtschaftlich ist es gerade auch in Ballungsräumen nicht immer der beste Weg.

Thomas: Es ist sogar selten der besten Weg. Ich glaube, so weit möchte ich gerne gehen und nicht nur in Ballungsgebieten. Es ist grundsätzlich kein guter Weg. Was du sagst ist hundertProzentig richtig. Wir sind da wirklich werbe getriggert. Diese Werbespots, die allabendlich da zu Zeiten von Bausparkassen noch viel, viel mehr in dieser Generation. Du kennst diesen Werbespruch Häuser bauen liegt in der Natur des Menschen und Miete zahlen nicht. Das triggert ja wirklich das limbische System an, das sagt Ja, genau das muss doch stimmen, dass das so archaisch da ist, doch gar keine Werbeaussagen drin. Das betrifft auch unsere Urinstinkte. Natürlich stimmt das. Und so diese Geschichte vom Häuslebauer, vom braven Häuslebauer, der Eigentum erwirtschaftet. Und das ist doch das Ziel des Lebens, mal im eigenen Haus zu wohnen. Ja, das ist oldschool. Sorry, das war noch nie richtig und hat schon immer dazu geführt, dass Vermögen vernichtet wurde. Und das. Spannend ist, dass dieser Balanceakt. Ja, ich hätte beinahe gesagt, fast wie ein Ritt auf einer Rasierklinge ist, weil das klingt jetzt so, als ob ich Immobilien verteufeln würde, aber genau das Gegenteil ist der Fall. Ich finde Immobilien klasse. Ich finde Immobilien eine der ganz, ganz wenigen Möglichkeiten mit einem absolut reduzierten, überschaubaren Risiko. Ein kleines Restrisiko gibt es immer. Aber wirklich ohne spekulativ zu sein, ein hohes Vermögen aufzubauen. Schau mal, die Leute, die wir so landläufig als reich bezeichnen, nennen wir mal irgendeinen auf Anhieb, der keinen Immobilienbesitz hat. Man kann natürlich mit Aktien reich werden, mit Anlageformen. Und wir haben ja auch Experten in unserem Kreis, die sich damit auskennen, sogar sehr gut. Das ist alles prima und das darf man auch alles machen. Das ist kein Plädoyer, diese Dinge nicht zu machen. Aber was können wir denn einfach und schnell und ohne Risiko langfristig tun? Gehen wir mal davon aus, was passiert, wenn jetzt jemand diesen Werbebotschaften erliegt. Also mein Verwandter dort, dieser junge Mann, welchem Irrglauben ist er dann erlegen? Also der geht zur Bank und sagt Guck mal, wir verdienen hier beide, und zwar einem relativ sicheren Job. Sind beide verbeamtet? Also da sagt die Bank natürlich anders wie bei Selbstständigen Das ist ja toll.

Volker: Wie viel wollt ihr denn?

Thomas: Wie viel wollt ihr denn? Und genau das haben sie gemacht und halt dann festgestellt Ah, guck mal, wir können uns tatsächlich eine Wohnung leisten oder vielleicht sogar ein kleines Häuschen oder vielleicht sogar bauen, was dann noch teurer ist. Das sind so Gedanken, die da jetzt im Kopf herumschwirren. Irgendwie nachvollziehbar, weil die Bank befeuert das. Das ist so am Ende des Tages das Einzige, womit die Bank dann tatsächlich Geld verdient. Worum geht es? Was passiert denn? Also, Sie kriegen eine Finanzierung, und zwar im Wesentlichen ohne Eigenkapital. Das ist das Spannende an der Sache und das Verlockende. Also man muss da nicht irgendwie 100.000 € auf den Tisch legen, um dann insgesamt 345 100.000 zu bekommen. Man braucht keine Sicherheit, man braucht kein Eigenkapital. Die Bank sagt natürlich Hier hast du. Wie viel brauchst du denn? Wie du gesagt hast, das war ja kein Spruch, das ist ja tatsächlich gang und gäbe. So, und dann sagen die Keine Ahnung, auf dem Land kann man vielleicht von einer halben Million tatsächlich bauen. In der Stadt sind wir eher schon im siebenstelligen Bereich. Was bedeutet, dass das bedeutet, dass du die nächsten 35 Jahre diese Hütte abbezahlt. Das heißt, du hast keinen Spielraum mehr, irgendetwas zu machen. Beispiel Du willst dich selbstständig machen, brauchst ein bisschen Kapital, ganz, ganz schwierig. Das wird erst dann spannend, wenn du sagst, du hast die Hälfte des Hauses abbezahlt, dann kannst du da was beleihen. Aber wenn du die Hälfte abbezahlt hast, dann sind also diese sieben und 10,5 Jahre, um bei dem Beispiel zu bleiben rum. Was passiert nach sieben 10,5 Jahren in deinem Haus? Was ist da als erstes kaputt?

Volker: Auch da ist eine Menge kaputt.

Thomas: ,Da ist eine Menge kaputt. Irgendwann fängst du an, in dein eigenes Haus zu investieren. Die Heizung ist kaputt, das Dach muss gemacht werden. Ab und zu sollte auch mal neu gestrichen werden. Weißt du, was das kostet? So ein Haus neu einzurichten und zu streichen? Das Dach muss gemacht werden. Die Bäder sind dann alt. Also es ist ein. Kennst du den Begriff Groschen Grab? Und das hier ist kein Groschen Grab, das ist ein hochkarätiges Euro Grab. Das heißt am Ende der Laufzeit hast du diese Immobilie. Auch wenn wir jetzt in einer Niedrigzinsphase noch sind.

Volker: Gerade das ist eine ganz gefährliche Zeit, weil die Leute finanzieren und tilgen dann mit ein oder 2 % und das bedeutet nichts Gutes.

Thomas: Das zieht sich endlos in die Länge. Dann habe ich vielleicht langfristige Zinserträge, hoffentlich zehn oder 15 Jahre. Aber wie sieht es in zehn Jahren aus bei einer Laufzeit von 333538 Jahren? Wie alt bin ich dann? Ich habe dann wirklich mich abgeschnitten. Für zukünftige Dinge funktioniert da nicht mehr viel, weil ich brauche ständig neues Kapital. Wenn ich einigermaßen das Haus beleihen kann, brauche ich diese beleihen, um wieder neu zu investieren, um das Haus in Schuss zu halten. Das ist bei Miete anders. Wenn da die Heizung ausfällt, rufe ich den Vermieter an und sagt Guck mal, die Heizung ist ausgefallen. Und dann sagt er Ja, das ist aber doof. Schickt er jemanden, in der Hoffnung, dass dann ein Handwerker auch pünktlich kommt? Aber das ist ein anderes Thema. So, das bedeutet, du hast also die Hütte mit Zinsen und Investitionen doppelt bezahlt? Nach 35 Jahren hast du ganz pauschal jetzt bitte man verzeih mir, wir machen jetzt keinen Mathematik draus, aber im Prinzip hast du das Doppelte bezahlt. Und jetzt kommt das ganz ganz Schlimme. Und jetzt kommen wir zum Unternehmer Thema. Du hast das aus bereits versteuertem Geld bezahlt, du hast das aus deinem Netto bezahlt, das heißt in keinster Weise kannst du das irgendwie steuerlich geltend machen. Jetzt kommt wahrscheinlich dein Einwand Ja, das könnte man geschickt machen, gerade bei einem Haus, bei einer Wohnung eher vielleicht weniger ein Teil davon als Büro. Also es gibt Ausweichen.

Volker: Wir wollen jetzt hier auch keine steuerliche Beratung machen. Aber natürlich gibt es auch Gestaltungsmöglichkeiten. Aber deine Grundtendenz ist richtig. Erst mal hast du den Großteil des Kapitals von versteuertem Geld ausgegeben. Punkt.

Thomas: Und natürlich in der heutigen Zeit, das ist ja ganz wichtig. Ja, kann man diese Gestaltungsmöglichkeiten nutzen, weil es halt durch Homeoffice. Einfach auch anerkannt wird. Das ist so was wie Homeoffice gibt, dass es eigene Büroräume im Haus gibt. Und da wird auch ein bisschen großzügiger drauf geschaut, wie in den letzten 20 Jahren. Aber am Ende, es ist eine leichte Verbesserung, aber keine große. Was ist denn die Alternative? Also habe ich das ausreichend genug erläutert, was da alles auf einem zukommt? Diese mangelnde Handlungsfähigkeit, das Eingesperrtsein, das heißt, ich zahle eine deutlich höhere. Du hast von Zinsen und Tilgung gesprochen. Dieser Betrag ist meistens deutlich teurer und höher wie eine Miete. Ich bin nicht flexibel. Ich kann nicht sagen, ich breche jetzt alle Brücken hinter mir ab. Jedenfalls nicht so einfach und gehe in eine andere Stadt. Ich bin unflexibel geworden. Wenn ich irgendwo auf dem Land gebaut habe und kriegt ein tolles Jobangebot oder möchte mich gerne selbstständig machen in Berlin, weil da die Gründerszene, so heißt es oder, oder, oder. Diese Möglichkeiten habe ich alle nicht mehr, dann muss ich das Haus verkaufen. Die ersten zehn Jahre mache ich da, wenn es neu gebaut ist, locker Verlust. Wenn ich ein gebrauchtes Haus kaufe, habe ich mein ganzes Fremdkapital in die Renovierung reingesteckt. Also ich knebel mich selber. Völlig unverständlich.

Volker: Du könntest vermieten.

Thomas: Man könnte vermieten. Ja, die Frage ist dann Bekomme ich da so viel Geld raus, wie ich da rein investiere? Aber das ist ein gutes Stichwort. Du könntest vermieten. Was ist denn? Ich sage, das ist so ein Ritt auf Messers Schneide, weil ich bin ein Fan von Immobilien. Und das klingt ja jetzt nicht so, dass ich ein Fan von Immobilien bin. Und man muss einfach unterscheiden zwischen der selbst genutzten und der fremd genutzten Immobilie. Denn es gibt eine Methode zum Vermögensaufbau, die ist so trivial und genial zugleich. Und die nennt sich OB EM. Das ist eine Abkürzung und steht für User Peoples Money. Das heißt, andere Leute bezahlen dein Vermögensaufbau. Das ist doch cool, oder so, wie funktioniert das? Du nimmst wieder die Situation und hast jetzt als Unternehmer ein bisschen Geld gesammelt, hast also einen bestimmten Betrag zur Verfügung. Oder wie die jungen Leute in meinem Beispiel, die können nachweisen, sie haben ein nachhaltiges Einkommen zu zweit. Dann reden wir von einem Hebel. Also angenommen, du kennst das, wenn du im Prinzip eine Finanzierung für eine Immobilie haben willst, ist das oft schwierig. Man braucht eine gewisse Sicherheit, man braucht keine hundertProzentige Sicherheit, weil ja die Immobilie auch besichert wird. Aber du brauchst eine eigene Sicherheit. Die Banken sichern sich also doppelt und dreifach ab. Das heißt, du brauchst einen kleineren Teil als eigene Sicherheit, weil die Bank sagt Ja, wenn du jetzt dieses Haus kauft, meinetwegen für eine halbe Million du nicht mehr zahlen kannst, dann müssten wir die Hütte zwangsversteigert und dann kriegen wir ja keine halbe Million dafür, sondern vielleicht im besten Fall 350.000 oder nur 300.000 oder vielleicht auch 400.000.  Also das ist der sogenannte Beleidung Schwert und das ist eben nicht der Kaufpreis. Und diese Differenz für diese Differenz will die Bank mit Sicherheit haben. Und jetzt nehmen wir mal an, du hast 50 oder 100.000 € Sicherheiten im Sinne von da hast du freie Liquidität, weil du Gewinne gemacht hast. Dann kannst du diesen Hebel nehmen und sagen Was will denn die Bank haben? Die Bank schaut sich deine gesamte Bonität an, also wie kreditwürdig bist du insgesamt und nimmt dann diesen Hebel? Im Prinzip sagt man so zwischen 15, 20 bis hin zu 30, je nach Bonität auf 35 % brauchst du dieses Eigenkapital, um ein Haus, eine Immobilie finanzieren zu können. Jetzt gehen wir mal von einem Viertel aus, also 25 %. Dann kannst du also wenn du 100.000 € hast, kannst du den Hebel eben so machen, dass du im Prinzip roundabout vier 500.000 € finanzieren kannst. Das ist schon mal cool, diesen Hebel zu haben. Und daran sieht man auch okay. Die Podcastfolge ist tatsächlich für diejenigen, die so ein bisschen irgendwo diese 20 % aufbringen können, sei es wie auch immer, durch eine eigene Sicherheit. Vielleicht haben Sie ja schon ein Haus. Ich weiß, du hast ein eigenes Haus. Was, Ich glaube, sogar wenn ich, wenn ich recht informiert bin, weitestgehend abbezahlt ist oder sogar komplett abbezahlt ist, dann könnte man natürlich ein Teil dieses Hauses nehmen und als Eigenkapital zumindest mal einen kleinen Teil reinnehmen, um ein Hebel zu bewegen. Und da hast du wahrscheinlich mehr wie 50.000. Hast du vielleicht 100? 200.000? Ich überleg mal, mit 200.000 kannst du ein Hebel von einer Million bewegen. Was für ein Haus kannst du für 1 Million kaufen? Und wir reden jetzt hier bitte nicht von Einfamilienhäusern. Wir reden nicht von Häusern, in dem du selber drin wohnst, sondern wir reden von Zins häusern. Wir reden von Häusern, in denen mehrere Parteien drin wohnen. Warum? Bitte erinnere mich daran, wenn wir später noch mal erläutern. Also das heißt, du hast da also einen Hebel und kannst dir ein Haus kaufen zwischen 500 und einer Million Euro. Und dieses Invest, also dieses Haus, die Kosten dafür, die zahlst du, weil du als Unternehmer tätig bist aus deinem unversteuerten Brutto. Das heißt, die Kosten dafür sind Investitionen und Investitionen senken deine Steuerlast. So einfach ist das also. Und wenn du dann ein gebrauchtes Haus kaufst, was durchaus sinnvoll ist, und dort Handwerker reinkommen, also jetzt machen ja, dürfen auch übrigens keine steuerliche Beratung machen, aber. Davon wollen wir es auch gar nicht.

Volker: Wir können es auch gar nicht.

Thomas: Und wir können es auch am Ende gar nicht. Aber es geht eben darum, dass man sozusagen den Kaufpreis ja nur abschreiben kann. Also das ist nicht die volle Höhe. Aber zum Beispiel deswegen macht ein gebrauchtes Haus sehr viel Sinn. Nämlich die Reparaturen, die Handwerker, Rechnungen, die da nötig sind, weil man zum Beispiel tatsächlich von Anfang an eine neue Heizung rein macht und dann 20 Jahre Ruhe hat oder von Anfang an das Haus schön macht und ein neues Dach drauf macht oder Wärme isoliert, neue Fenster rein macht und so, das wird am Anfang mitfinanziert und diese Kosten, die kann ich zu 100 % sozusagen direkt als Kosten abschreiben, weil es Rechnungen sind von Handwerkern. Natürlich sind das Kosten und das ist natürlich steuerlich Liquidität mäßig grandios. Also der Unterschied ist versteuertes Netto versus versteuertes Brutto und der Staat beteiligt sich also massiv an meinen Kosten. Das ist die erste schöne Geschichte. Viel wichtiger ist und ich habe den Begriff Zinsfuß jetzt mal verwendet. Einige Experten oder Pseudo Experten sagen das ja. Wie groß ist die Rendite des Hauses? Und dann sagen sie okay, ich habe eine Finanzierung, also in dem Fall, was du gesagt hast, Zins und Tilgung. Und wie hoch sind die Mieten, die ich in diesem Haus erwirtschaften kann und was bleibt da übrig? Und das ist dann die Rendite. Und dann sagt man ja so sechs, sieben, 8 % sollten da übrig bleiben, dann ist das ein gutes Zins Haus und ich denke immer, warum ist das nötig? Ja, weil die Bank das so haben will und weil wir das so gelernt haben, wenn wir uns mit dem Thema Immobilien beschäftigen. Aber ich wage jetzt mal eine steile These. Ja, du hast, sagen wir mal einfaches Beispiel Du hast ein Mehrfamilienhaus, sagen wir mal fünf Wohnungen. Jede Wohnung bringt, um es vereinfacht zu sagen, es sind sehr hochwertige Wohnungen, jeder Wohnung bringt 1.000 € Miete, einfach nur mit einfach zu rechnen ist. Das bedeutet 5.000 € Mieteinnahmen und Zins und Tilgung sozusagen sind dann eben 4500 ganz grob. Das stimmt natürlich nicht wirklich, aber immer so im Kopf zu rechnen hast du 500 € übrig? Tolle Rente der. In der Praxis wirst du das nicht finden, deswegen bleibt das Theorie. So übrigens, wie kann man den Wert eines solchen Hauses ausrechnen? Da gibt es eine Daumenregel sehr spannend. Du nimmst diese 5.000 €, nämlich die mal zwölf. Das ist dann die Jahres Netto Miete, sind also 60.000 € und die nimmst du dann mal einen Faktor, je nach Lage. Also in München können das durchaus 202530 Jahres Mieten sein. Auf dem Land können das so 101215 Jahres Mieten sein. Das kann man rausfinden. Also in mittleren Städten das so meinst dürften so 20 25 Jahres Mieten sein. In ganz extremen Ballungsgebieten wie München und Berlin ist das teilweise unanständig hoch. Aber da kann man sich ausrechnen okay, 60.000 ist die Jahres Netto Miete, dann kann man sich ausrechnen, je nach Lage nehmen wir mal so einen durchschnittlichen, mal 20, dann ist dieses Haus 1,2 Millionen wert. So einfach ist das zu rechnen. Sehr überschlägig, sehr pauschal. Aber immerhin kriegt man so einen Daumen wert. Um diese eins Komma irgendwas, also 1 Million zu finanzieren, brauchst du dann also einen Hebel von vielleicht 100, 200.000 €? Jetzt hast du das Ding finanziert. Und wer bezahlt denn jetzt die Raten für das Haus und die Zinsen und Tilgung? Das sind doch dann deine fünf Mieter, oder?

Volker: Natürlich, weil du deckst die Kosten für die Finanzierung aus den Einnahmen.

Thomas: So, und wenn jetzt tatsächlich das so ist, dass du da was drauflegen musst, weil vielleicht mal doch eine Instandhaltung kommt, obwohl du neu renoviert hast nach dem Kauf, dann ist das doch eine Geschichte. Okay, was passiert dann am Ende der Laufzeit? Also du kannst eine viel höhere Zinsen und Tilgung dort, also vor allen Dingen eine höhere Tilgung ansetzen. Und du solltest auch eine höhere Tilgung ansetzen, die deutlich kürzer ist. Lieber etwas drauflegen, weil das drauflegen ist ja kein Problem, weil du hast ja auch gesagt, ich habe eine Wohnung gemietet für sagen wir mal 800 € und kaufe jetzt einen Haufen finanziertes Haus und kann jetzt plötzlich 1.200 € an Zinsen und Tilgung zahlen. Dann nimm doch einfach diese 400 € und legt die da drauf. Dann hast du auch wieder 1.200 €, weil du bleibst in deiner Wohnung wohnen für 800 €, zahlst 400 € mehr bist du genauso schlau wie vorher. Aber der Rest dieser riesen Hebel, den zahlen andere Aza Peoples Money. Das heißt am Ende müsste mal ganz ans Ende betrachten. Hast du dort eine Hütte stehen, die dann nicht mehr 1,2 Millionen wert ist, wie wir das jetzt ausgerechnet haben, sondern durch Inflation. Die Inflation ist in dem Fall dein Freund bei Finanzierung, weil durch die Inflation werden ja deine Kredite und Schulden weniger. Das ist das schöne. Während du, wenn du Geld anlegst irgendwo unter die Bett Kissen sozusagen, wird dein Geld immer weniger wert. Das ist bei einer finanzierten Immobilie genau das Gegenteil. Die wird immer mehr wert und durch Inflation steigen. Mieten, das heißt eine Einnahmen steigern. Der Wert des Haus steigert sich. Das kann man über die letzten paar 100 Jahre betrachten. Das heißt, am Ende, wenn das Haus finanziert ist, hast du da eine Hütte stehen, die vielleicht 1,51 0,7 Millionen wert ist, die du vielleicht in 30 Jahren bezahlt hast, und hast da jeden Monat vielleicht sogar ein paar 100 € draufgelegt. Aber überleg mal, dann rechnet sich das Ganze. Du legst ja jeden Monat ein paar 100 € drauf und bist dann Millionär. Du bist echt Millionär und. Du kannst dann. Und jetzt kommen wir zum Thema Vermögensaufbau. Wenn da ein Teil dieser Immobilie bezahlt ist, hast du ja freie Sicherheiten. Stell dir vor, da sind jetzt zwei 300.000 € bezahlt bei einer Immobilie, die vielleicht 1 Million wert ist. Das geht ja relativ schnell. In ein paar Jahren, nach 567 Jahren hast du ein Teil der Höhe zur freien Verfügung. Das kannst du wieder nehmen als neuen Hebel für eine neue Immobilie. Und so entsteht Vermögen. Und das ist das Geniale an diesem System. Und all das bleibt dir verschlossen, wenn du die selbst genutzte Immobilie nutzt und finanzierst. Das ist ein eher ein Vermögens Vernichtungs Geschichte. Die Leute erzählen dann ja, dann wohne ich in Rente, brauche ich keine Miete zu bezahlen. Hat mein Haus bezahlt? Ja, in der Theorie ja. Aber wie alt ist dann das Haus? Wenn du in Rente bist, dann fängst du wieder an! Im Prinzip zahlst du da Hunderttausende von Euro, um so ein Haus zu renovieren und in Schuss zu halten. Also rechnen tut sich das nicht wirklich. Ein eigenes, selbst genutztes Haus ist dann sinnvoll, wenn du zum Beispiel einen großen Teil so nutzen kannst, wie du es angedeutet hast, dass du das sozusagen an deine Firma vermietet. Da kommt es drauf an, was für eine Rechtsform das hat, dass du es vermietet und dann Mieteinnahmen hast. Das ist cool. Und eben, wenn du es im Prinzip aus der Portokasse zahlen kannst.

Volker: Ich glaube, das ist der wichtige Punkt, weil wir wollen jetzt hier natürlich ein selbst genutztes Haus, das wissen wir beide, ist was Wunderbares und was Wunderschönes. Aber definitiv muss man das nicht durch Entbehrung, sondern man muss es einfach bezahlen können, ohne dass man sich einschränken muss. Auch im wirtschaftlichen Handeln als Unternehmer.

Thomas: Dann, und zwar langfristig. Genau das ist der Punkt Was sind wir wieder bei der Rente? Das heißt, diese Hütten, die ich dann wirklich im Laufe der Zeit mehr anschaffe, wo du fast gezwungen bist aus steuerlichen Gründen, weil irgendwann kippt ja dieser Punkt. Am Anfang hast du höhere Zinsen, das sind die Kosten für die Kredite, höher wie die Mieteinnahmen. Und damit zahlst du keine Steuern. Irgendwann kippt das und deine Mieteinnahmen sind höher wie deine Kosten. Dann zahlst du auch für dieses Haus Steuern und spätestens dann merkst du okay, meine Kreditverträge sind so weit bezahlt, dass da die Zinsen jetzt so niedrig sind, dass ich in die Steuerzahler Spirale reinkomme. Und dann nimmst du diese Sicherheit und investiert in ein neues Haus, produzierst wieder Kosten und hast wieder den steuerlichen Vorteil. Das heißt, es ist eine fast zwangsläufige Kurve zum Vermögensaufbau. Es geht fast von alleine. Mit ein bisschen Intelligenz geht das wirklich von alleine und die Banken freuen sich und die unterstützen dich und du hast wirklich für Notfälle. Du kannst mal sagen, ich will jetzt hier was investieren, kannst auf das eigene zurückgreifen. Das ist bei einer selbst genutzten Immobilie ganz, ganz schwierig. Und jetzt kommt noch ein ganz, ganz wichtiger Tipp, wo auch viele Menschen große Schwierigkeiten haben Wenn Menschen sich eine Immobilie anschauen, egal ob selbst genutzt oder fremd genutzt. Ist dir schon mal aufgefallen, dass Menschen dann sagen Ach, das ist aber alt und das ist aber kaputt? Nee, ich will was Schöneres. Und dann kaufen Sie was Schöneres, was Gebrauchtes, weil es günstiger ist, und am Ende kaufen Sie das. Und dann sagt der Familienrat Ich will jetzt nicht sagen die Frau, sondern meistens ist wirklich beide. Der eine sagt, ich brauche eine neue Garage, der andere sagt Ich brauche ein neues Bad. Und dann sage ich Komm, Semester. Ein neuer Anstrich wäre auch nicht schlecht. Am Ende des Tages hast du doch renoviert. Du hast aber das Haus so gekauft, dass du ein schönes Haus kaufst. Und der Verkäufer des Hauses, der hat vielleicht vor fünf Jahren ein neues Bad rein gemacht, für den ist das eine riesen Investition. Der will natürlich das Geld da hin haben. Also habt ihr Mut? Sind wir wieder bei unserem mutig sein? Habt ihr Mut, eine abgewirtschaftete alte Immobilie zu kaufen, die nicht schön ist? Du willst dort nicht selber drin wohnen, das ist das Schöne, sondern du willst die für gutes, faires Geld vermieten. So kauft ihr eine Immobilie, wo du weißt, da sind die Bäder kaputt. Das ist leicht zu kalkulieren. Viel schlimmer ist es. Du kaufst eine Immobilie, wo alle sagen Ja, das kann man noch mal nehmen. So fünf oder zehn Jahre brauchst du nicht zu investieren und dann kauf zu lassen. Du weißt, wie das ist. Du hast kaum den Kaufvertrag unterschrieben. Geht das erste Bad oder die erste Heizung kaputt? Der erste Durchlauferhitzer? Nee. Kauf dir ein Haus, wo du weißt Oh, das ist aber ein bisschen runtergekommen, da muss ich die Heizung neu machen, da muss ich das Dach noch machen, da muss neue Fenster rein, da müssen auch neue Leitungen rein. Das investiere ich, das kriege ich ganz anders finanziert. Da beteiligt sich der Staat ganz anders dran. Und dann weißt du, das ist neu. Das ist viel, viel sicherer und besser zu kalkulieren, wie irgendeine hochwertige, gebrauchte Immobilie zu kaufen, weil du weißt nicht, was da gemacht ist. Du weißt nicht, was gefakt ist. Das Risiko ist dort viel, viel höher und neu bauen in der heutigen Zeit, bis sich das rechnet. Das machen Profis. Ja, kann man machen. Aber das empfehle ich nicht in dem Fall, sondern wirklich den Mut zu haben, zu gucken, wie kommt man an solche Immobilien. Da ist Immobilien, Scout und die üblichen Verdächtigen so weiter. Natürlich eine gute Geschichte, aber erzählt einfach Die meisten Immobilien werden am Gartenzaun verkauft. Hast du gehört, der Nachbar will verkaufen? Ach nee, guck mal und wir reden hier von Mehrfamilienhäusern oder Wohn und Geschäftshäuser. Warum Wohn und Geschäftshäuser so spannend sind, möchte ich auch noch kurz erklären. Viele sagen scheuen sich vor der eigenen. Weil die müssen sie ja verwalten. Sie müssen gucken, dass da die Mieten reinkommen, dass die Handwerker kommen. Deswegen empfehle ich dringend, das mit einer Hausverwaltung zu machen. Wir wollen nicht noch einen Klotz am Bein haben und das selber machen, obwohl man es natürlich könnte. Aber es ist nicht unsere Aufgabe, ist auch nicht das, was wir gerne machen. Eine Hausverwaltung, so die Kosten für die Hausverwaltung, ist bei Privatwohnungen Sache des Vermieters, also des Eigentümers. Das ist bei Gewerbeimmobilien anders, das heißt dort kann ich die Kosten für die Hausverwaltung auf die Immobilien Miete der Gewerbe Einheit umlegen. So wir haben zum Beispiel schönes Haus, da ist so ungefähr 1/4 Gewerbe und 3/4 sind in etwa privat. So natürlich ist die Verwaltung für die Gewerbe einheit viel viel aufwendiger. Deswegen kann ich, obwohl nur 1/4 der gewerbe einheit dort drin ist ungefähr die hälfte der hausverwaltung auf die gewerbe einheiten umlegen. Das heißt die hälfte wird schon mal von den gewerbe mietern bezahlt und nur die andere hälfte muss ich selber bezahlen. Das sind lauter so dinge, das sind nur kleine Beispiele, da fallen mir 1000 Sachen ein. Aber wir wollen hier ja kein Workshop draus machen, sondern das ist nur so ein bisschen an Teasern. Das ist wirklich phänomenal. Das dient dem Vermögensaufbau. Ich kann dann wirklich meiner Rentenbescheid sagen, ich habe eine finanzielle Freiheit, ich kann von den Einnahmen leben, mit oder ohne Rente, zusätzliche Rente, das ist tatsächlich Vermögensaufbau und das funktioniert nur mit einer fremd genutzten Immobilie. Und übrigens Warum sollte es mindestens ein Mehr Einheiten Objekt sein, also ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn und Geschäftshaus mit mehreren Einheiten? Na ja, ganz einfach, es sollten mindestens so zwei drei als Minimum Einheiten sein, gerne auch deutlich mehr. Erstens mal sind die gebraucht, dass der Markt kleine sind also deutlich günstiger, wie zum Beispiel irgendwelche völlig überbewertete Einfamilienhäuser. Aber der wichtigste Grund ist einfach, dass das Risiko geringer ist, weil im Laufe dieser langen Zeit, in dem man immobilienbesitz, gibt es immer mal wieder Mieter, Wechsel und Fluktuation, selbst wenn es alles perfekt ist und wenn alles toll ist. Diese Ausfälle hat man. Und das heißt, wir haben zum Beispiel ein Wohn und Geschäftshaus, das ist immer voll vermietet, voll vermietet, heißt aber, wenn ein Mieter rausgeht, dann haben wir zwar schon einen neuen Mieter, aber wir haben trotzdem einen Monat Miet Ausfall in dieser Wohnung. Weil muss dann renoviert werden bis die ganze Übergabe stattfindet. Es gibt ja auch Objekte, da findet man nicht sofort wieder einen neuen Mieter. Also muss man mal zwei drei Monate überbrücken und dann ist es natürlich gut, wenn man ein Objekt hat, wo es mehrere Einheiten gibt, angenommen zehn Einheiten, dann ist das Risiko da. 1/10, wenn man eine Wohnung nur hat, um damit das aufzubauen, dann ist beim Mieter Wechsel 100 % Risiko. Das heißt, man muss also die anfallenden Kosten, Zins und Tilgung und was sonst so alles anfällt, zu 100 % aus der eigenen Tasche bezahlt. Und deswegen ist die Empfehlung ganz klar ein Mehrfamilienhaus, ein Wohn und Geschäftshaus mit mehreren Einheiten.

Volker: Ich bin heute ein bisschen sprachlos, weil ich eine völlig neue Seite an die entdeckt habe. Aber das ist natürlich typisch für dich, weil wenn du dich für etwas interessierst, fuchs du dich bis ins Detail da rein. Ich würde fast das Angebot, wenn es dir recht ist. Wenn irgendjemand, der das jetzt hört, sagt, er brauch ein paar Tipps. Er darf dich gerne anrufen.

Thomas: Ja, selbstverständlich. Das ist ein Herzensthema. Weil ich. Du weißt ja, ich. Ich brenne dafür, dass wir mehr erfolgreiche Unternehmer brauchen. Und natürlich hilft das, diese finanzielle Freiheit da zu erreichen. Ich kann viele, viele Tipps geben. Ich kann Menschen empfehlen, die sich damit auskennen. Ich habe Kontakte zu Banken, also einfach melden. Ich stehe da sehr, sehr gerne zur Verfügung. Na klar, es war so ein kleiner Einblick. Ich glaube, man hat gemerkt, dass wir nur an der Oberfläche geblieben sind. Es ist sehr, sehr spannend und vielleicht konnten wir den einen oder anderen so aus diesem Werbe Strudel rausholen. Mal drüber nachzudenken wie sinnvoll ist das wirklich? Wie attraktiv ist es wirklich? Ich habe ein eigenes Haus. Wie toll ist das wirklich? Mein Haus, mein Auto, mein Boot. Das ist Werbung. Und es ist nicht Vermögensaufbau, Vermögens, Vernichtung, Vermögens, Verhinderung. Wenn wir das nur geschafft haben, mit dieser Folge den eine oder andere da mal zu sensibilisieren, mal hinzuschauen, dann haben wir etwas geschafft. Und beim Investieren in den eigenen Vermögensaufbau bleibt mir nur zu sagen: Bleiben Sie mutig!